萬達(dá)創(chuàng)投是由全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)投資建設(shè)的巨型城市綜合體。 [1] 

萬達(dá)集團(tuán)已在全國開業(yè)254座萬達(dá)創(chuàng)投，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一，所建之處，往往都成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑。 [1] 

萬達(dá)創(chuàng)投內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、寫字樓、公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈。 [1]  萬達(dá)創(chuàng)投是企業(yè)效益和社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會(huì)效益：一、提升城市商業(yè)檔次；二、新增大量就業(yè)崗位；三、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收；四、豐富群眾消費(fèi)需求。

 

2001年，第一代萬達(dá)創(chuàng)投橫空出世 [2]  ：單店模式，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放?，帶?dòng)其他鋪位的銷售，業(yè)態(tài)和盈利模式較為簡單。代表：江漢路萬達(dá)創(chuàng)投

說到第一代萬達(dá)，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬達(dá)大力擴(kuò)張的時(shí)期，萬達(dá)計(jì)劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團(tuán)麥格理也在找尋進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的契機(jī)，也是因緣巧合，雙方當(dāng)時(shí)一拍即合。麥格理通過貸款，向萬達(dá)購買了9座萬達(dá)創(chuàng)投(分別位于南寧、南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、大連)。2005年的萬達(dá)正是大力發(fā)展急需血液的時(shí)候，資本市場(chǎng)籌資無果，加上當(dāng)時(shí)已擁有的21個(gè)已經(jīng)運(yùn)營或動(dòng)工的商業(yè)廣場(chǎng)，資金壓力巨大。與麥格理達(dá)成協(xié)議，并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬達(dá)集團(tuán)的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手。上述9個(gè)城市的萬達(dá)創(chuàng)投全部更名為“悅薈廣場(chǎng)”。這9個(gè)萬達(dá)創(chuàng)投，全部位于城市最核心的商圈，估值應(yīng)該遠(yuǎn)超當(dāng)年的31億。不過話說回來，正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金，萬達(dá)抓住了擴(kuò)張的機(jī)遇能做到如今巨無霸的規(guī)模，對(duì)雙方來說也可謂雙贏。

萬達(dá)創(chuàng)投LOGO

萬達(dá)創(chuàng)投LOGO

第一代萬達(dá)的代表作長沙悅薈廣場(chǎng)地處長沙市級(jí)核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯(cuò)，人流如織。項(xiàng)目占地1.8萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。所謂第一代萬達(dá)，通俗講就是一個(gè)“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市，四樓標(biāo)配為萬達(dá)影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣場(chǎng)的聚客力帶動(dòng)人流，促進(jìn)一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動(dòng)目的性消費(fèi)人群。萬達(dá)借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實(shí)這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃簡單，便于快速復(fù)制。但缺點(diǎn)是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬達(dá)難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

 

 

第三代萬達(dá)創(chuàng)投： [2]  為萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，將戶外室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個(gè)巨大的城市綜合體，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈。代表：菱角湖萬達(dá)創(chuàng)投、武漢經(jīng)開萬達(dá)創(chuàng)投、武漢萬達(dá)中心、武漢中央文化區(qū)

萬達(dá)集團(tuán)吸取了前兩代萬達(dá)創(chuàng)投開發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)，推出第三代萬達(dá)——萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購物中心的開發(fā)與運(yùn)營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。憑借這一模式和萬達(dá)強(qiáng)大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。

建筑平面規(guī)劃上，通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學(xué)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)將功能不同的主力店有機(jī)地聯(lián)系起來，互相補(bǔ)充，人流共享。一條室內(nèi)步行街，把萬達(dá)百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達(dá)影城等主力店及其他品牌店有機(jī)串聯(lián)?？梢哉f，這條室內(nèi)步行街，是萬達(dá)購物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類別主力店經(jīng)營的特點(diǎn)，營業(yè)時(shí)間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費(fèi)群體的類別等特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)組合，形成聚留效應(yīng)共享共贏。

節(jié)點(diǎn)空間上，將各個(gè)中庭、廣場(chǎng)等特色節(jié)點(diǎn)空間有機(jī)地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場(chǎng)有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。

萬達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內(nèi)步行街出入口一般通向不同城市道路。

室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長椅，節(jié)點(diǎn)區(qū)域設(shè)置休閑廣場(chǎng)，可定期舉辦市場(chǎng)推廣活動(dòng)。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素，基本能保證正常身高的人從每個(gè)樓層的各個(gè)角落能看到對(duì)面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費(fèi)群的互相轉(zhuǎn)換，做到人流的有效共享。

如果說萬達(dá)的室內(nèi)步行街集萬千寵愛于一身，那萬達(dá)的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達(dá)銷售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節(jié)點(diǎn)有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動(dòng)，散售后無法做到統(tǒng)一招商運(yùn)營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢(shì)，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。

第四代編輯

關(guān)于第四代萬達(dá)創(chuàng)投，有2種說法，一種說法是第四代萬達(dá)稱為“萬達(dá)城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，尚在規(guī)劃中。第二種說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達(dá)的先行者，其各項(xiàng)指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬達(dá)城”的概念。萬達(dá)全國的項(xiàng)目按級(jí)別分為A+，A，A-，B+，B等幾個(gè)等級(jí),中央文化區(qū)是全國的A+級(jí)別 [2]  。

筆者從對(duì)中央文化區(qū)的了解來看，這個(gè)項(xiàng)目不管是不是屬于第四代，絕對(duì)是史上無法復(fù)制的萬達(dá)產(chǎn)品。因?yàn)闆]有哪個(gè)城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯(lián)合開發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合，也沒有哪個(gè)城市受到萬達(dá)如此關(guān)照，在一個(gè)城市開10個(gè)萬達(dá)。也沒有哪個(gè)城市的居民對(duì)萬達(dá)如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是無法復(fù)制的。相比第三代萬達(dá)，中央文化區(qū)在各方面都有大的突破，也有些共同點(diǎn)：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬達(dá)創(chuàng)投、漢秀劇場(chǎng)、電影城、寫字樓群等其他各類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資，是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動(dòng)開發(fā)的。